2017年9月，景瑞不动产以股权形式收购60个三全公寓单位，对价6.425亿，同时以物业形式收购120个公寓单位、停车场及俱乐部，总对价6.2979亿。该项目收购的总成本约为12.72亿人民币。

对于此次收购的原由，景瑞控股在相关公告中曾解释，1、集团拓展业务至北京，拓宽业务和地区范围；2、该项目物业价格优惠，预期北京及该地区物业的价值将增值。

景瑞不动产收购后，并未对三全公寓进行大幅改动，仅对其中12套两居室公寓进行改造，将两居室改造为一居室或大开间，以提高入住率，其他公寓房间未进行大改造，延用前期的家具，有少量的电器更换。室外公共部分以及外立面等未进行装修改动。

公寓所处位置为大使馆区，环境位置比较优越，外国居民较多。公寓客户定位相对高端，主要为外企高管，加上原开发企业为日资企业，公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户，长期以来受日本企业及客户的认可度高，所以目前公寓大部分为日本客户，少量本土高端客户。本次疫情中，客户影响并不是很大，因为在疫情期间回日本的客户并不多。

公寓主要针对日本客户等高端客户群，公寓定价较贵，目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右（租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫）。而睿和智库调研周边普通住宅，发现目前周边2居室的普通住宅月租金在2万左右，显然公寓价格高出普通住宅租赁价格不少。

租期方面，目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年，同时根据付租方式租金折扣力度有差别，一次性付租时间长，优惠力度较大。

竞品方面，三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区，属于燕莎商圈，五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集，外国人相对比较聚集，同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现，项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户，配套差异不大，租金水平也相对趋同。

 

 

运营管理

 

 

目前三全公寓运营管理团队共17人，包括客房部、工程部、销售部，主要负责招租管理，以及室内的保洁和物业工程，公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中，招租环节采用中介渠道招租，主打日本客户，通过中介对接，签约主体大都为日本企业，入住客人为日企高管及其家庭成员。

三全公寓为收购项目，收购之前即为在租公寓，收购后公司延续收购前的客户定位，仅对少量公寓房间进行改造，公寓整体变动不大，所以公寓运营爬坡期较短，景瑞不动产团队接手前，公寓入住率为70%，之后入住率不断提升，最高达到93%，目前因疫情影响，外企客户存在到期和工作调动的变化，入住率为90%。

此外，景瑞不动产完成收购三全公寓后，采用资产证券化形式进行了融资操作。2018年3月，“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”发行规模7.2亿元（优先级6.84亿，次级0.36亿），发行利率6.6%，期限12年（3+3+3+3年），成为北京首单长租公寓CMBS。

从运营层面来看，三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间，公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权，剩余120套属于其他小业主，该120套公寓穿插于不同楼层，由此也导致公寓管理上存在一定障碍，比如公寓的品牌标识。

根据睿和智库的初步测算，三全公寓的整体盈利情况较好，项目租售比高于北京市场的平均水平。

具体来看，收入方面，三全公寓改造后经营公寓共有194套，平均出租率在90%以上，每个月租金收入在430-440万左右，最高达到460万，其他商业出租和车库等收入规模在20万左右，项目年营运收入规模约为5520万。