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三全公寓出租

名称:悦樘公寓臻选北京燕莎店(三全公寓)

地址:北京市朝阳区麦子店街38号

开业时间:2017年10月

建筑面积:总占地面积为1万平方米,总建筑面积为5.4万平方米。

周边/交通:位于风景秀丽的亮马河南岸,坐落于大使馆、五星级饭店和高档购物、娱乐场所云集的燕莎商圈,交通方便,紧挨东三环,距离十号线地铁站亮马桥约5分钟路程。

建筑历史:1998年由日本Kyu Eikan Group开发的服务式公寓。

楼层详情:整体包括三栋主楼,每栋28层,由设有餐厅及娱乐设施的地面三层会所连为一体。共有318个公寓单位,其面积介乎33平方米至225平方米不等。

公寓户型:每层楼为两梯四户,ABCD四个户型,户型面积介于110-127平米之间,都为两居室,但朝向不太一样,主力户型为127平米两居室。

服务设施配套:公寓设施配套(会所、健身房、游泳池、网球场、便利店、餐厅、停车场、儿童娱乐场、桑拿房、阅览室、美容沙龙、多功能厅、壁球室、台球室、会议室、酒吧、高尔夫模拟器、体操房等),服务配套(酒店式客房服务、24小时维修服务、24小时保安、24小时前台服务、家政服务、购物班车、邮政服务、洗衣服务等)

 

 

 

获取方式

 

 

2017年9月,景瑞不动产以股权形式收购60个三全公寓单位,对价6.425亿,同时以物业形式收购120个公寓单位、停车场及俱乐部,总对价6.2979亿。该项目收购的总成本约为12.72亿人民币。

 

对于此次收购的原由,景瑞控股在相关公告中曾解释,1、集团拓展业务至北京,拓宽业务和地区范围;2、该项目物业价格优惠,预期北京及该地区物业的价值将增值。

 

景瑞不动产收购后,并未对三全公寓进行大幅改动,仅对其中12套两居室公寓进行改造,将两居室改造为一居室或大开间,以提高入住率,其他公寓房间未进行大改造,延用前期的家具,有少量的电器更换。室外公共部分以及外立面等未进行装修改动。

 

 

客户定位

 

 

公寓所处位置为大使馆区,环境位置比较优越,外国居民较多。公寓客户定位相对高端,主要为外企高管,加上原开发企业为日资企业,公寓初始设计风格和配套主要针对日本客户,长期以来受日本企业及客户的认可度高,所以目前公寓大部分为日本客户,少量本土高端客户。本次疫情中,客户影响并不是很大,因为在疫情期间回日本的客户并不多。

 

 

租金水平

 

 

公寓主要针对日本客户等高端客户群,公寓定价较贵,目前单个主力型2居室价格在3.5万/月左右(租金包含物业管理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周一次房间打扫)。而睿和智库调研周边普通住宅,发现目前周边2居室的普通住宅月租金在2万左右,显然公寓价格高出普通住宅租赁价格不少。

 

租期方面,目前三全公寓签约租期最短一个月最长一年,同时根据付租方式租金折扣力度有差别,一次性付租时间长,优惠力度较大。

 

 

 

竞品情况

 

 

竞品方面,三全公寓位于亮马河南岸的大使馆区,属于燕莎商圈,五星级饭店、高档购物、娱乐场所云集,外国人相对比较聚集,同区域的精品公寓较多。睿和智库走访时发现,项目周边2-3公里就有宝塔远洋公馆、亮马河公寓、凯宾斯基公寓、橡树公馆、华熙国际公寓、光明公寓。竞品公寓定位均为高端客户,配套差异不大,租金水平也相对趋同。

 

 
 

运营管理

 
 

目前三全公寓运营管理团队共17人,包括客房部、工程部、销售部,主要负责招租管理,以及室内的保洁和物业工程,公共区域的保洁、工程由外部物业公司负责。其中,招租环节采用中介渠道招租,主打日本客户,通过中介对接,签约主体大都为日本企业,入住客人为日企高管及其家庭成员。

 

三全公寓为收购项目,收购之前即为在租公寓,收购后公司延续收购前的客户定位,仅对少量公寓房间进行改造,公寓整体变动不大,所以公寓运营爬坡期较短,景瑞不动产团队接手前,公寓入住率为70%,之后入住率不断提升,最高达到93%,目前因疫情影响,外企客户存在到期和工作调动的变化,入住率为90%。

 

此外,景瑞不动产完成收购三全公寓后,采用资产证券化形式进行了融资操作。2018年3月,“华夏资本-优钺-景瑞三全公寓资产支持专项计划”发行规模7.2亿元(优先级6.84亿,次级0.36亿),发行利率6.6%,期限12年(3+3+3+3年),成为北京首单长租公寓CMBS。

 

 

从运营层面来看,三全公寓存在少许不足。三全公寓整体共300多套公寓房间,公司仅拥有其中180多套公寓、停车场及商业部分产权,剩余120套属于其他小业主,该120套公寓穿插于不同楼层,由此也导致公寓管理上存在一定障碍,比如公寓的品牌标识。

 

 

经营分析

 

 

根据睿和智库的初步测算,三全公寓的整体盈利情况较好,项目租售比高于北京市场的平均水平

 

具体来看,收入方面,三全公寓改造后经营公寓共有194套,平均出租率在90%以上,每个月租金收入在430-440万左右,最高达到460万,其他商业出租和车库等收入规模在20万左右,项目年营运收入规模约为5520万。